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库存高企楼市怎么办《资讯》

发布时间:2020-11-05 16:04:42 阅读: 来源:足球厂家

近几日,有关于楼市去库存的讨论一直不断。而据最新公布的70城住宅销售价格统计数据显示,其中有近一半城市的环比房价仍处于下降状态。楼市的现状难言乐观。而随着中央的喊话,去库存自然成为了房地产市场目前首要的任务。 近几日,有关于楼市去库存的讨论一直不断。而据最新公布的70城住宅销售价格统计数据显示,其中有近一半城市的环比房价仍处于下降状态。楼市的现状难言乐观。而随着中央的喊话,去库存自然成为了房地产市场目前首要的任务。

70住宅销售价格近半下降

据经济参考报报道,国家统计局10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,10月70个大中城市新建住宅价格下降的城市有33个,上涨的城市有27个,环比价格变动中,最高涨幅为2.1%,最低为下降1.0%。二手住宅价格方面,70个大中城市中,环比上月价格下降的城市有23个,上涨的城市有38个,最高涨幅为1.1%,最低为下降0.9%。

当前,房价和成交呈现持续回暖态势,但房价涨势却略显乏力。交通银行金融研究中心根据统计局数据测算,10月70个大中城市新建商品住宅价格涨幅环比算数平均为0.07%,涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和-0.12%,均较上月有所回落。

此外,10月房价下降城市数量在连续7个月减少后再度增加。据亚豪机构统计,10月,新建商品住宅价格下降的城市有33个,相比9月的21个,价格下降城市增加了12个。其中,有17个城市连续两个月出现新建住宅价格的环比下滑。这17个城市中,既有省会城市沈阳、长春,也包括部分三线城市。而在10月价格下降的城市中,又进一步加入了石家庄、呼和浩特、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐6个省会城市。

亚豪机构市场总监郭毅认为,价格下降城市增多,特别是大量省会城市均出现新建商品住宅的价格下跌,显示当前房地产市场再度面临危机。特别是在二、三线城市,部分购房者在支付能力有限的前提下,寄希望于政策能够再度放松,反而迟疑不决,造成当前楼市在短暂升温后继续下行。

与此同时,一直作为本轮上涨领头羊的一线城市,房价涨幅也大幅度下滑。具体来看,10月,北上广深四个一线城市中,除上海新建商品住宅环比上涨2.1%,较9月小幅上涨0.2个百分点外,其他三个城市的涨幅均出现下滑。其中深圳下滑最为明显,涨幅环比减少2.8个百分点,广州与北京,涨幅分别减少0.6%和0.3%。

郭毅分析,一线城市房价环比涨幅收窄,体现出市场购房需求乏力的现状,由于四个一线城市仍然执行严格的限购政策,在消化了既具备购房资格,支付能力又强的部分购房者后,年末,一线城市房地产市场再次出现了后继乏力的局面。

同时,报道还表示,数据显示,2015年1至10月份,全国房地产开发投资78801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1至9月份回落0.6个百分点。其中,东、中、西部地区的投资增速全部下行,分别较1至9月回落0.6、0.3、0.6个百分点。

“投资增速出现了连续3个月负增长,这在2009年以来尚属首次。”交通银行首席经济学家连平指出,投资下滑的主要原因仍在于土地购置的大幅下降以及新开工尚未明显好转。

此外,高企的库存也造成了投资下滑。连平指出,库存既是结果,又是原因。一方面,巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物;另一方面,大量库存不消化掉,也会对下一步开发投资决策形成阻碍,不利于房地产业持续发展。

全联房地产商会执行会长任志强指出,库存是目前房地产面临的最大障碍。去年起房地产政策持续放松,但一年以来,库存不但未消化,反而增加。

任志强认为,去库存难度仍然较大。以2亿平方米左右的商业地产库存为例,只有每月消化3000万平方米才有可能降低库存量,难度可想而知。

楼市库存高企影响经济增长

而针对房地产市场目前高企的去库存,经济日报报道表示,据国家统计局的数据,截至今年10月底,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。

从数据上看,各种类商品房的库存都处于上升状态。库存高企,是当前很多城市房地产市场的重要特征。高库存主要集中在三四线城市,这些城市销售量放缓是库存高企的直接原因。

今年1月至10月份,非重点城市商品房销售增速回落。国家统计局投资司高级统计师李皎指出,1月至10月,非重点城市商品房销售面积增速比1月至9月回落0.4个百分点,拉动全国销售整体下行。

对此,21世纪经济报道也报道表示,在监管层看来,“高库存”已成为房地产市场的主要症结,也成为经济难点。根据统计局的数据,截至今年10月末,全国商品房待售面积为68632万平方米,同比增长14%,再创历史新高。与三年前相比,这一指标已经翻倍。

房地产业的高库存,如何影响经济增长?

上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,从近期房地产业对宏观经济的作用分析,销售复苏对经济的正面影响,远不如投资放缓对经济的负面影响。

他表示,其一,建筑活动可以拉动水泥、钢铁等房地产业的上游和中游行业,这些行业也是导致中国经济低迷的“重灾区”。其二,作为“三驾马车”的固定资产投资,是决定经济短期企稳的关键,而房地产又是固定资产投资中最低迷的部分。

统计局的数据显示,今年1-10月,全国房地产投资同比名义增长2%。同期的固定资产投资增速为10.2%。土地方面,前10月房地产开发企业土地成交价款5794亿元,同比下降25.2%。

在拖累经济增长的背后,高库存还可能导致更为严重的后果。杨红旭续指,如果库存不降、房价下跌,还将威胁金融体系的安全。

杨红旭表示,我国银行业对房地产抵押物有很强依赖性,开发贷、个人房贷、政府平台贷,基本都以房地产作为抵押物,甚至连普通公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为房产。如果三四线城市的房价继续下跌,则很多贷款的质量将趋于恶化,进而冲击金融体系。

他说,对于商业银行而言,虽然近几年已经严控开发贷,但开发贷质量变差是不争的事实,在2012年之前放出去的贷款,不良率仍有可能上升。与此同时,卖地收入大减,地方政府偿债能力下降,也将使得地方平台贷的压力越来越大。

“2007年美国次贷危机就是与房价下跌有关。”杨红旭警示说。

楼市如何去库存?

因此,楼市去库存也成为了中央重点关注的问题。对此,每日经济新闻报道表示,进入11月后,高层罕见就楼市直接发声,而聚焦点在于库存。

11月10日,中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,对于房地产,习近平总书记有18个字表态,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

11日,在国务院常务会议上,李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,库存去化周期较长的城市,房价上涨往往会受到压抑,甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向,鼓励购房需求进入。

“大量库存不消化掉,也会对下一步开发投资决策形成阻碍,不利于房地产业持续发展。”交行分析师夏丹说。

此外,每日经济新闻也发现,地方也在想方设法去库存,并且将保障性安居工程打通,货币化安置成为热点模式。

杭州今年出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》,针对国有土地征迁,着重提高货币化安置奖励标准。杭州市房屋征管办工作人员说,新政后启动的国有土地房屋征收项目,地铁江城路已签约的83户货币补偿率达72.29%;凯旋路四期已签约的56户货币补偿率达67.86%;地铁南星桥项目征收住宅41户货币补偿率达70%以上。

内蒙古人大调研组也建议,进一步提高货币化安置比例,缩短棚改安置周期,同时尽快启动政府购买棚改服务工作,解决融资难题。11月18日,湖南明确,明年确保棚改货币化安置比例计划不低于50%。

严跃进分析说,地方政府通过此类补贴方式,也能够培育一批新的住房需求,进而使得一些新建商品住宅能够较好地去库存,且不需要单独开发安置房等房源,双重减负。对于购房者来说,则能够利用市场化的手段自主选房。

此外,一财网也援引厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授分析表示,房地产行业经过十年的高速增长,现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场,这个过程中,大部分三四线城市由于产业发展不够,公共资源配套不足,对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大,因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

因此,要有效消化三四线城市的库存,就必须要增强他们对周围人口的吸引力。一般而言,三四线城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县,如果连下面的市县人口都吸引不了,那么三四线城市要增加住房需求也就无从谈起。但现在问题是,农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,三四线城市的发展一直比较慢。

那么如何增加三四线城市的吸引力?这里面加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面,未来以人为本的城镇化的总方针下,购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化。

不过,如果没有好的就业机会,良好的教育医疗等公共资源,即便有一个三四线城市的户籍,对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的布局亦十分关键。例如,河北省提出,要利用京津冀协同发展的国家战略为契机,促进北京周边地区房地产市场发展,以建设与世界级城市群相适应的卫星城市为目标,强化规划的引领作用,不建“睡城”和“围城”。

另一方面,在房地产开发投资增速持续走低的背景下,国务院决定进一步强化城镇棚户区改造,并提出实施三年行动计划。即在2015年~2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套,农村危房1060万户。在这方面,目前各地纷纷实施的保障性住房货币化补贴,收购存量商品房为保障房等举措也是解决商品房库存的一个重要途径。

比如,郑州市政府宣布,相关家庭若自愿放弃保障房购房资格,转而购买普通商品住房,将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。

此外,在信贷政策方面,继续宽松仍有必要。中原地产首席分析师张大伟说,从2014年11月末开始的本轮降息通道看,6次降息购房按照基准利率计算,百万20年利息减少幅度高达22.57万。之前非限购城市的首付降低到25%,未来还有望继续调整降低。

楼市会就此回暖吗?

而对于未来房地产市场的走向,据经济参考报报道,张大伟认为,销售增长放缓,库存水平改善有限,在当前经济增速放缓且面临转型之际,房地产行业的支柱作用再度被强化,因此未来政策放松态势明显。

张大伟预计,未来政策宽松方向将包括棚户区改造、信贷政策宽松、调整普通住宅认定、减免税费、放缓房地产税的开征等方面。

虽然政策宽松取向明显,但连平预计,四季度在宽松的政策环境和资金环境下,重点城市的成交复苏将继续,但量价增速将有所回落。同时,由于高频率小政策的边际效用递减,叠加季节性因素,明年初销售增速或明显放缓。

任志强也一改此前乐观态度,他认为,四季度房地产市场仍将处于调整期。“从2014年起,房地产市场预期便难言乐观。若库存不消化,市场想反弹很困难。虽然今年成交量有望超过2013年的最高水平,但需注意的是,2015年的成交是在市场下滑、以价换量的基础上得来的,与2013年时截然相反,所以并不代表市场回到2013年时的热度。”

21世纪经济报道也报道表示,张大伟指出,如果出台类似“两成首付、七折利率”的强刺激政策,市场销售将会有明显改善,并带动房价提升。但这只是“去库存”的过程,房地产开发投资、新开工等供应端指标并不会迅速改善,还需要一个缓慢的恢复期。

另一个不确定因素在于财政政策。一位不愿具名的券商分析师表示,2008年末出台的“四万亿”投资,有一部分流入了房地产业,并间接刺激楼市回暖。如今虽然信贷环境宽松、资金成本低,但其作用无法和“四万亿”相比。

上述人士表示,从数据指标来看,房地产市场的调整仍未见底,房地产投资增速、新开工面积、拿地金额等指标有可能继续下滑。种种迹象表明,即使出台强力刺激政策,房地产市场也很难像2009年那样迅速回暖。未来市场将呈现出供需趋于平衡、房价上涨趋缓、市场低速运行的特征,房地产业对于国民经济的拉动作用将不可避免地削弱。

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